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Mercado imobiliário do Brasil pode crescer 10% em 2018: mas o que esperar do setor?
Estive em uma recente palestra de Pedro Seixas, professor da FGV (Fundação Getúlio Vargas), onde, juntamente com diversos profissionais do setor, questionei os rumos do mercado imobiliário brasileiro nos próximos anos. Isso complementou bastante a reflexão que já vinha desenvolvendo e compartilhando nos últimos meses.

Lê-se em matéria da Exame, de 26 de fevereiro de 2018: "Lançamentos e as vendas de imóveis residenciais no Brasil em 2018 devem crescer cerca de 10 por cento ante o ano passado, disse nesta segunda-feira um representante Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)".

"A estimativa para este ano sinaliza uma aceleração do crescimento em relação ao ano passado, quando os lançamentos subiram 5,2 por cento e as vendas aumentaram 9,4 por cento, de acordo com o levantamento da CBIC, com base em 23 cidades e regiões metropolitanas do país." Exame, 26 de fevereiro de 2018.

O fato é que com a alta extraordinária dos preços dos imóveis nos últimos anos, com a posterior estagnação do mercado, é frequente esse tipo de reflexão por parte de consumidores e até de investidores ou interessados no mercado imobiliário e de construção civil. A verdade é que o que tem se visto no Brasil nos últimos anos é um fenômeno mundial que impressiona e elevou o país a primeiro colocado como destino para investimentos imobiliários entre os países emergentes, ultrapassando a China e a Índia e ficando em segundo lugar no ranking mundial, perdendo apenas para os Estados Unidos. Isso até o ano de 2015. Essa é a conclusão da pesquisa divulgada pela AFIRE, uma associação de investidores estrangeiros em imóveis sediada nos Estados Unidos, mas composta por diversos investidores de todo o mundo. Posteriormente se assistiu a certa estagnação do mercado já no ano de 2015, 2016 e 2017.

E de fato o Brasil tem muito a vislumbrar. Uma economia relativamente estável que favorecerá quem estiver disposto a investir e arriscar o mínimo possível frente a outros setores da economia.

O mercado brasileiro está baseado em seu próprio déficit habitacional, que beira a casa dos 5,6 milhões de pessoas que não possuem imóveis próprios e que assim o buscam (conforme o próprio censo do IBGE de 2010). Isso significa uma grande demanda de imóveis para os próximos anos. Significa muita produtividade para o setor e muitos lucros para os investidores do segmento. Jovens que querem sair de casa, que desejam se casar, casais que se divorciam, filhos que vão estudar em outra cidade, todos buscam um imóvel, bem como a busca por imóveis melhores ou maiores ou ainda um segundo imóvel, como uma casa de serra ou praia.

Apesar disso, o questionamento que tem sido levantado nos últimos tempos é sobre a alta grandiosa dos preços e a valorização que os valores dos imóveis tem alcançado. Soma-se a isso a estagnação no período seguinte, com diminuição de demanda e crise econômica que afetou todos os mercados. De fato, observou-se crescimento de mais de 30% no valor dos imóveis ao ano até o fim de 2014 e primeiro período de 2015.

"O fato é que o que regula os preços é a própria demanda. A partir do momento em que a demanda é elevada os preços também sobem. Então é a famosa mão invisível do mercado, conforme diria Adam Smith, que regula as próprias condições e preços ofertados. É essa relação entre a demanda e a oferta que definirá o valor que os imóveis terão. E isso vale em todos os mercados."

O fato é que o que regula os preços é a própria demanda. A partir do momento em que a demanda é elevada os preços também sobem. Então é a famosa mão invisível do mercado, conforme diria Adam Smith, que regula as próprias condições e preços ofertados. É essa relação entre a demanda e a oferta que definirá o valor que os imóveis terão. E isso vale em todos os mercados. Isso, é claro, também indica que em certo ponto o mercado se ajustará e os preços dos imóveis irão crescer menos ou mais lentamente. Essa é a tendência. E foi exatamente isso que aconteceu. Agora, isso não significa que os preços irão parar de crescer ou despencar e sim, que vale a pena comprar um imóvel o quanto antes, pois o reajuste dos preços continuará, então quanto mais cedo se adquirir, melhor. Mesmo com tanta especulação sobre uma possível "bolha" imobiliária como a que assolou os Estados Unidos em 2008, isso não se mostrou uma realidade no mercado brasileiro.

Não é prudente comparar a situação de lá com nosso mercado tupiniquim. A crise americana teve características do próprio sistema financeiro existente por lá. Os bancos americanos praticam de forma extrapolada o conceito de alavancagem financeira. Este conceito corresponde à relação entre capital próprio e créditos aplicados em uma operação financeira. Quanto maior a alavancagem maiores são os riscos envolvidos. Nos Estados Unidos a alavancagem dos bancos é permitida até 50 ou 60 vezes o tamanho de seu Patrimônio Líquido Ajustado (PLA). Já os bancos brasileiros só tem autorização do BACEN para alavancarem até seis vezes sobre o PLA. Isso significa que a empresa está amarrada a negociar com valores muito próximos de seu próprio patrimônio líquido. Na prática isso implica maior capacidade de cobrir eventuais rombos ou crises que ocorram em suas transações e relações comerciais. Esse foi o principal fato que amplificou a crise americana, gerando efeito dominó entre as instituições que "trocavam papéis", ou seja, que negociavam entre si comprando uma das outras seus títulos de dívidas. O consumidor deixou de pagar um banco, que não conseguiu pagar o outro e assim por diante.

Outro fator relevante é que a construção civil representa apenas cerca de 5,4% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil. Nos Estados Unidos, por exemplo, a participação da construção civil no PIB americano é de 8,47%, bem maior que a brasileira. Já o crédito destinado a financiamento imobiliário alcança cerca de 30% dos recursos nos EUA enquanto que no Brasil é cerca de 5% apenas. Nossa inadimplência está caindo cada vez mais e está na casa de apenas 5% de devedores atrasados. Há ainda o fato que a média de prazo brasileira é de apenas 15 anos para o financiamento, frente a média de 50 anos dos financiamentos americanos. Em suma, nosso sistema financeiro está muito mais amarrado do que o sistema americano, que trabalha com muitas especulações e riscos. Assim se torna superficial e equivocada a suspeita de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro, fruto de desconhecimento do próprio setor e da economia.

O Brasil ainda tem muito o que expandir pelo que pode ser observado. E isso tem sido visto pelos grandes investidores estrangeiros. Ainda continuaremos crescendo e esse, como tem sido nos últimos anos, continua sendo e ainda será um excelente momento para se investir. Quanto mais cedo você começar mais você poderá ganhar.

"Crise é uma oportunidade para chorar ou para vender lenços"

Depois desse blá blá blá todo quer um conselho direto e objetivo? Não deixe de comprar seu imóvel. Muitas vezes, o melhor momento de se comprar algo é quando poucos buscam esse produto. É a velha ideia de se investir na baixa do mercado. Na baixa do mercado é o momento de se investir, de sair as compras. Caso contrário ele continuará corrigindo seu preço naturalmente e só tenderá a elevar seu valor. Conselho de amigo.

 

William Quezado: investidor na área da construção civil desde 2010, focado no mercado residencial, tendo obras de alto padrão realizadas, bem como do segmento da Classe C. Na pesquisa de Mestrado, pela Universidade Federal do Ceará, abordou-se os " Atributos importantes no processo de decisão de compra de imóveis residenciais novos". Estudante de PhD na Universidade de Coimbra, Professor e investidor na área da educação superior.

 
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